Reduzierter Mehrwertsteuersatz für Neubauimmobilien auch 2012 [ Teil I ]

Die neue spanische Regierung hat Anfang des Jahres verschiedene steuerliche Maßnahmen beschlossen.
Neben verschiedenen Steuererhöhungen wurde auch beschlossen, dass die reduzierte Mehrwertsteuer von 4% beim Erwerb von neu erbauten Wohnimmobilien 2012 beibehalten wird.

Wir haben aus aktuellen Anlass unseren Steuerberater gebeten, eine Zusammenfassung zu erstellen, welche Voraussetzungen eine Immobilie genau erfüllen muss, damit der reduzierter Mehrwertsteuersatz in Anwendung gebracht werden kann.

Nachfolgend die umfangreiche Zusammenfassung:

1. Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, um bei der Übergabe von Immobilien an Privatpersonen zum Zwecke des Wohnens den reduzierten Mehrwertsteuersatz von 4% anstelle des Satzes von 8% in Anspruch nehmen zu können, gemäß des Gesetzes Real Decreto-ley 9/2011?

  • Die Übergabe der Immobilien muss durch einen Unternehmer oder eine juristische Person erfolgen. Andernfalls ist die Grunderwerbssteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) zu entrichten.
  • Die Immobilien müssen fertiggestellt sein und zum ersten Mal durch den Bauträger übergeben werden. Im Falle einer zweiten oder vielfachen Übergabe (bereits genutzte Immobilien) kann eine Steuerbefreiung angewandt werden, so die Grunderwerbssteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) entrichtet wird.
  • Es ist notwendige Voraussetzung, dass die übergebenen Gebäude oder Teile derselben zur Nutzung als Wohnraum geeignetsind, einschließlich maximal zweier Garagenstellplätze sowie Anbauten derselben, die ebenfalls Gegenstand der Übergabe sind.Ausgeschlossen davon sind Anbauten an Immobilien, die Geschäftsräume darstellen, auch wenn diese Gegenstand der Übergabe sind.
    Immobilien und Gebäude, die zum Abriss vorgesehen sind, gelten als ungeeignet für die Nutzung als Wohnraum.
  • Die Übergabe der Immobilie muss bis zum 31. Dezember 2011 erfolgen
2. Kann der reduzierte Mehrwertssteuersatz von 4% gemäß des Gesetzes Real Decreto-ley 9/2011 bei der Übergabe bereits genutzter Immobilien in Anspruch genommen werden?
Nur in dem Falle einer Nichtinanspruchnahme der Steuerbefreiung durch den Verkäufer. Voraussetzung hierfür ist, dass der Käufer der Immobilie ein Unternehmer oder eine juristische Person ist, die Anrecht auf die Steuerbefreiung beim Erwerb derselben hat. Ist der Käufer der Immobilie eine Privatperson, ist der reduzierte Mehrwertsteuersatz nicht anwendbar.
3. Gilt die Übergabe von Neubauten durch den Bauträger in jedem Fall als Erstübergabe?

Nein. Als Erstübergabe durch den Bauträger zur Anwendung des reduzierten Mehrwertsteuersatzes gilt nicht, wenn der Bauträger die Immobilie übergibt, nachdem deren Besitzer oder deren Inhaber eines dinglichen Nutzungsrechts oder deren Inhaber eines Mietvertrages ohne Kaufoption die Immobilie in einem Zeitraum von zwei Jahren oder mehr ununterbrochen genutzt hat, es sei denn, der Käufer der Immobilie hat dieselbe im vorgenannten Zeitraum genutzt.

In diesem letzten Falle gilt der Verkauf als Zweitübergabe und ist von der Mehrwertsteuer befreit und es ist die Grunderwerbssteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) zu entrichten.

4. Gilt die Übergabe modernisierter Immobilien als Erstübergabe?

Ja, die Übergabe modernisierter Wohneinheiten / Immobilien gilt dann als Erstübergabe, wenn das Gebäude ein Neubau ist und die Voraussetzungen in Artikel 20, 1 / 22B des Gesetzes 37/1992 erfüllt sind:

1)     Mehr als die Hälfte der Gesamtkosten des Projektes werden für Arbeiten der Konsolidierung oder Modifizierung tragender Elemente oder der Fassade oder des Daches verwendet ODER für analoge Arbeiten, die mit der Modernisierung verknüpft sind, verwendet.

2)     Die Gesamtkosten des Bauvorhabens übersteigen 25% des Kaufpreises des Baus (wenn der Kauf in den zwei dem Baubeginn der Modernisierung vorangegangenen Jahren getätigt worden ist) ODER die Gesamtkosten des Bauvorhabens übersteigen 25% des Marktpreises vor der Modernisierung. In beiden Fällen wird der Wert des Grundstücks abgezogen. Der reduzierte Mehrwertsteuersatz wird hier angewendet, wenn die Immobilie im Zeitraum vom 20. August 2011 bis zum 31. Dezember 2011 übergeben wird.

5. Kann der reduzierte Mehrwertsteuersatz von 4% gemäß des Gesetzes Real Decreto-ley 9/2011 auf die Übergabe von zum Abriss vorgesehenen Immobilien angewendet werden?

Nein, die Übergabe dieser Immobilien ist nicht von der Mehrwertsteuer befreit. Der anzuwendende Mehrwertsteuersatz beträgt 18%, da derartige Immobilien nicht für die Nutzung als Wohnraum geeignet sind.

6. Kann der reduzierte Mehrwertsteuersatz von 4% gemäß des Gesetzes Real Decreto-ley 9/2011 auf die Übergabe von im Bau befindlicher Immobilien angewendet werden?

Nein. Ist eine im Bau befindliche Immobilie Gegenstand einer Übergabe und der Käufer muss für deren Fertigstellung sorgen, so greift in jedem Falle der  Mehrwertsteuersatz von 18%.

7. Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit ein Gebäude oder Teile desselben für die Nutzung als Wohnraum geeignet sind?

Wenn die Immobilie über die Genehmigung zur Erstnutzung oder die Bewohnbarkeitsbescheinigung verfügt und damit sachlich und offiziell bestätigt wird, dass die Immobilie als Wohnraum genutzt werden kann, unabhängig von dem Zweck, zu dem der Käufer die Immobilie nutzen möchte. In diesem Sinne gilt als Immobilie oder Wohneinheit ein Gebäude oder Teile desselben, die von einer natürlichen Person oder einer Familie als Wohnraum und ständiger Wohnsitz genutzt werden können.

8. Muss die zu übergebende Immobilie der ständige Wohnsitz des Käufers sein oder werden, soll der reduzierte Mehrwertsteuersatz von 4% gemäβ des Gesetzes Real Decreto-ley 9/2011 angewendet werden?

Nein. Die Anwendung des reduzierten Mehrwertsteuersatzes auf die Übergabe von Immobilien unterliegt dem sachlichen Kriterium, ob ein Gebäude oder Teile desselben als Wohnraum genutzt werden können, unabhängig von dem Zweck, zu dem der Käufer die Immobilie nutzt oder nutzen wird.

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